Wer eine Wohnung möbliert vermietet, kann eine vergleichsweise hohe Miete verlangen. Die Investition in Qualitätsmöbel rechnet sich hierbei in mehrfacher Hinsicht. Steigende Rendite, weniger Abnutzung und weniger Aufwand auf allen Seiten. Diese rechtlichen Besonderheiten sollten Vermieter kennen.
Wann gilt eine Wohnung als „möbliert“?
Es existiert keine gesetzliche Definition „möblierten Wohnraum“. Nach gängiger Rechtsprechung wird allerdings zumeist dann von möbliertem Wohnraum ausgegangen, wenn der Vermieter mehr als die Hälfte der für die Haushaltsführung notwendigen Einrichtungsgegenstände bereitstellt. Einrichtungsgegenstände in diesem Sinne können zum Beispiel sein:
- Bett,
- Tische und Stühle,
- Wohnwände, Schränke, Kommoden und Regale,
- Lampen, Gardinen und Teppiche,
- Sofa oder Sessel,
- Waschvorrichtungen,
- etc.
Ist eine Wohnung komplett eingerichtet, wie es etwa bei Ferienwohnungen regelmäßig der Fall ist, so spricht man von einer “Vollmöblierung“. Ein vollständiger Hausrat (Besteck, Geschirr, etc.) ist für diesen Status nicht erforderlich. Fehlen hingegen einige Einrichtungsgegenstände, z. B. ein Esstisch, spricht dann auch von einer sog. teilmöblierten Wohnung. Sofern dies im Mietvertrag so erfasst ist, entsteht dem Mieter hier kein Anrecht auf eine nachträgliche Vollmöblierung.
Wichtig: Für die Rechtmäßigkeit eines Möbelzuschlags genügt eine Teilmöblierung!
Vorteile der (teil-)möblierten Vermietung
Renditeturbo – der Möbelzuschlag
Der finanzwirksame Vorteil einer möblierten Wohnung ist, dass Vermieter eine höhere (Kalt-)Miete verlangen dürfen. Denn durch die Einrichtungsgegenstände wird der Nutzwert der Wohnung erhöht. Zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf daher ein Zuschlag (sog. Möbelzuschlag) erhoben werden (Beispielrechnung: s. u.). Insbesondere dort, wo die Mietpreisbremse die eigene Rediteerwartung gefährdet, bietet die möblierte Vermietung daher ungeahnte Optimierungspotenziale.
Wie genau der Möblierungszuschlag berechnet wird, ist rechtlich nicht verbindlich geregelt. Doch auch hier hilft der Blick in die Rechtsprechung:
Das sogenannte Berliner Modell beruht auf einem Urteil des Landgerichts Berlin (LG Berlin, Az.: 63 S 365/01). Demnach wird ein Möblierungszuschlag von zwei Prozent für den Zeitwert der Möbel bei Abschluss des Mietvertrages erhoben. Der Berechnung wird eine lineare Abschreibung über zehn Jahre zugrunde gelegt.
Das Hamburger Modell geht von einer Verzinsung der Anschaffungskosten zu 12% und der Abschreibung der Einrichtungsgegenstände entsprechend ihrer üblichen wirtschaftlichen Abnutzungszeit (7 Jahre) sowie einem Wertverlust von 10% p.a. aus.
Beispiel:
Anschaffungspreis einer Wohnwand: 20.000€
Berechnung nach dem Berliner Modell:
Nach 10 Jahren würden sich die Mehreinnahmen auf 6.400€ bzw. 3,2% Rendite p. a. auf den Investitionsbetrag belaufen. Hinzu kommen steuergünstige Effekte aufgrund der steuerrechtlichen Abschreibungsmöglichkeiten.
Berechnung nach dem Hamburger Modell:
Nach 7 Jahren würden sich die Mehreinnahmen auf ca. 8.200 bzw. 4,1% Rendite p. a. auf den Investitionsbetrag belaufen. Hinzu kommen steuergünstige Effekte aufgrund der steuerrechtlichen Abschreibungsmöglichkeiten.
Steuerliche Aspekte
Die Kosten für die Einrichtung einer möblierten Wohnung dürfen Vermieter von der Steuer absetzen. Dabei gilt, dass alle Möbel, die beim Kauf unter 800 Euro netto kosten, sogar im gleichen Jahr in voller Höhe als Werbungskosten abgeschrieben werden. Teurere Wohnwände, Sofas oder Schränke werden linear über die angenommene Lebensdauer abgeschrieben werden. Müssen Möbel oder Teile der Einrichtung montiert oder repariert werden, so können Vermieter zudem die Kosten für den Handwerker von der Steuer absetzen.
Mehrwert für beide Seiten
Viele Menschen leben und arbeiten heute flexibel. Studenten und Berufspendler sind die klassischen Beispiele. Sie sind nicht lange an einem Ort, doch sie brauchen eine passende Unterkunft inkl. Einrichtung. Doch auch für den „Normalbürger“ hat die Umzugshäufigkeit zugenommen. Sowohl Anschaffung als auch Umzug von Möbeln gehen dabei ins Geld und verursachen hohe Aufwände; oft bleibt nur noch der Sperrmüll als Ausweg.
Wer möblierte Wohnungen vermietet, kann diese Mieter gut erreichen. Auch mit der Nachhaltigkeit lässt sich punkten. Dafür müssen Vermieter zwar zunächst Geld in Möbel und Einrichtungsgegenstände stecken. Doch auf lange Sicht kann sich das bezahlt machen.
Werterhalt – weniger Abnutzung
Stichwort Umzüge: jeder Ein- und Auszug führt zu „Kollateralschäden“. Leider werden hierbei nicht nur die Möbel des Mieters beschädigt, sondern oftmals auch das Mietobjekt. Ausbesserungsarbeiten werden praktisch immer fällig. Die (Teil-)Möblierung insbesondere mit fest montierten Einrichtungsgegenständen (z. B. Wohnwände) verhindert dies. Einmal montiert, bleiben sowohl Wohnung als auch Einrichtung längst möglich in einwandfreiem Zustand.
Fazit
Wer (teil-)möbliert vermieten will, muss zunächst Geld in die Einrichtung stecken. Doch wer das in Kauf nimmt, wird für seine Investition dafür gleich doppelt belohnt: Einmal von der Steuer, und über den Möblierungszuschlag vom Mieter. Gerade in Städten, in denen viele Berufspendler, Studenten oder Geschäftsreisende leben und arbeiten, kann sich eine entsprechende Investition lohnen.
Und wie setze ich das jetzt um? Ganz einfach! Sprechen Sie uns an!
Wir beraten Sie individuell zu Ihrem Mietobjekt und erarbeiten gemeinsam ein Möblierungskonzept, welches zu Ihren Bedürfnissen passt – Renditeberechnung inklusive.
Bei der Vertragsgestaltung für möblierte Wohnungen sollten Sie ebenfalls Sorgfalt walten lassen. Einige nützliche Hinwiese finden dazu finden Sie hier. Eine anwaltliche Beratung ist grundsätzlich empfehlenswert.